매매계약서 작성 후 계약금만 내고 집에 들어갔더니? 누수 문제까지!

안녕하세요! 부동산 매매 계약 및 법적 문제에 대한 정보를 제공하는 늘세움 부공산 블로그입니다. 😊 오늘은 매매계약서 작성 후 계약금만 지급한 상태에서 집주인 몰래 입주한 경우, 그리고 누수 문제로 인해 계약 취소를 고려할 때 어떻게 해결할 수 있는지에 대해 상세히 알아보겠습니다.

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1. 사건 개요: 계약 후 무단 입주 & 누수 문제 발견

🔹 사례 개요

A 씨는 마음에 드는 집을 찾아 매매계약서를 작성하고 계약금만 지급한 상태였습니다. 그런데 집주인은 해외 체류 중이었고, A 씨는 집주인의 언니(대리인)가 위임장 없이 계약을 진행했다는 점을 알고 있었습니다.

계약 후, A 씨는 부모님과 함께 인테리어 견적을 받고 가구 배치를 확인하기 위해 부동산을 방문했지만, 집주인이 비밀번호를 변경하여 출입할 수 없었습니다. 이후, A 씨는 기존에 알고 있던 비밀번호를 사용하여 집 안에 무단으로 들어갔습니다.

그러던 중, 도배업자가 집에 방문하였고, 안방에 누수가 있어 도배를 다시 했다는 사실을 알게 되었습니다. A 씨는 이에 충격을 받고 부동산을 찾아가 항의했지만, 집주인은 이미 방수 공사를 했으므로 문제가 없다는 입장이었습니다. A 씨는 이에 대해 계약 취소를 요청했지만, 집주인은 무단침입 문제를 문제 삼으며 오히려 강경 대응을 하겠다고 주장했습니다.

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2. 계약금만 지급한 상태에서 집에 들어가는 것이 불법일까?

✅ 부동산 소유권 이전 전까지는 집주인의 권리

부동산 매매계약을 체결했다고 하더라도, 소유권 이전 등기 전까지는 여전히 집주인의 소유입니다. 즉, 계약금만 지급한 상태에서는 매수인(A 씨)이 집에 마음대로 출입할 법적 권한이 없습니다.

🔹 법적 쟁점: 무단침입죄(형법 제319조)

• 집주인의 허락 없이 주거지에 출입하는 것은 **무단침입죄(주거침입죄)**에 해당할 수 있습니다.
• 계약을 했다고 하더라도, 출입 권한을 명확히 부여받지 않았다면 무단침입으로 간주될 가능성이 높음
• 집주인이 원한다면 형사 고소를 할 수도 있음

💡 따라서, 무단침입 사실을 인정하고 원만한 협상을 시도하는 것이 중요합니다.

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3. 누수 문제로 계약 취소가 가능할까?

부동산 거래에서 누수와 같은 하자는 매우 중요한 계약 요소입니다.

✅ 누수 문제로 계약을 취소할 수 있는 조건

1. 집주인이 누수 사실을 고의로 숨겼을 경우 (하자 고지 의무 위반)
2. 누수가 여전히 진행 중이거나, 추가적인 수리비 부담이 예상될 경우
3. 계약 당시 누수 관련 정보를 제공받지 못한 경우

✅ 누수 문제로 계약 취소가 어려운 경우

1. 집주인이 이미 방수 공사 및 도배를 완료했을 경우
2. 계약서에 “현 상태 그대로 인수” 등의 특약이 포함된 경우

💡 해결책: 누수 문제를 객관적으로 확인하기 위해 전문 감정평가사나 방수 업체의 보고서를 확보하는 것이 중요합니다.

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4. 계약 취소를 위한 법적 대응 방법

✅ 1) 하자 감정 및 전문가 의견 확보

• 누수 문제의 심각성을 확인하기 위해 전문 방수업체나 감정평가사를 통해 현재 상태를 점검
• 하자가 심각할 경우, 해당 문제를 근거로 계약 취소 협상을 진행

✅ 2) 계약 취소 요청 (협상 진행)

• 집주인이 무단침입 문제를 주장하며 강경 대응할 가능성이 크므로, 원만한 해결책을 모색하는 것이 중요
• 계약 취소를 원한다면, 위약금 없이 계약 해제할 수 있도록 조정

✅ 3) 법적 대응 검토 (계약 해지 사유 정리)

• 민법 제580조(하자담보책임) 조항을 근거로 누수 하자로 인한 계약 해지 가능성 검토
• 집주인이 고의적으로 누수 사실을 숨겼다면, 사기죄 적용 여부도 확인 가능
• 매수인이 입은 손해가 있다면 손해배상 청구도 가능

💡 계약서에 포함된 특약을 확인하여, 하자 발생 시 계약 해지 조항이 있는지도 검토해야 합니다.

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5. 실제 사례 분석

📌 사례 1: 계약 후 무단 입주 & 계약 취소 요구 사례

B 씨는 계약금을 지급한 상태에서 인테리어 점검을 위해 집을 방문하려 했으나, 집주인이 비밀번호를 변경하여 출입이 불가능했습니다. B 씨는 계약 전 비밀번호를 알고 있었기에 몰래 들어갔다가 내부 공사를 발견했고, 이후 계약 취소를 요구했습니다.

하지만 집주인은 **“이미 공사를 마쳤고 문제 없다”**는 입장이었고, 오히려 무단침입을 이유로 강경 대응하겠다고 했습니다. 결국 B 씨는 변호사를 통해 무단침입 문제를 사과하고, 계약 취소를 위해 법적 조치를 진행하였습니다.

💡 이 사례에서 배울 점:

• 계약 전 하자 점검이 중요하며, 이를 위해 반드시 계약서에 하자 발견 시 계약 취소 가능 조항을 넣는 것이 중요
• 계약 후라도 집주인의 허락 없이 출입하면 무단침입 문제가 발생할 수 있음

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6. 결론 및 추천 조치

✔ 계약금 지급 후라도, 소유권 이전 전까지는 집주인의 소유이므로 무단침입 문제를 인정하고 협상 진행하는 것이 중요 ✔ 누수 문제가 계약 취소 사유가 될 수 있는지 감정평가를 진행하고, 법적 근거를 확보 ✔ 집주인과 원만한 협상을 통해 계약 취소 또는 보수 비용 부담 협의 ✔ 필요할 경우 변호사 상담을 받아 법적 대응 준비

추가로 궁금한 사항이 있으시면 언제든 질문 주세요! 😊

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